Theo thống kê, trong 2 năm trở lại đây, doanh nghiệp bất động sản (BĐS) là nhóm phát hành trái phiếu nhiều nhất. Tuy nhiên, theo các chuyên gia kinh tế, việc phát hành trái phiếu bất động sản ồ ạt, thiếu kiểm soát sẽ khiến nền kinh tế gặp rủi ro. Theo thông tin từ các công ty phân tích tài chính cho thấy năm 2021, nếu như ngân hàng và các lĩnh vực khác phát hành trái phiếu chỉ quanh mức 7 – 8% thì cuộc chạy đua về lãi suất trái phiếu cho các công ty bất động sản đang khiến giới đầu tư chóng mặt với mức bình quân 11 – 13%, cá biệt có trường hợp lên tới 18%. Chúng tôi sẽ chỉ ra những rủi ro trái phiếu bất động sản cho doanh nghiệp hiện nay đang gặp phải qua bài viết dưới đây.
Ngành bất động sản trở thành quán quân huy động vốn qua trái phiếu
Báo cáo thị trường trái phiếu DN của Công ty CP Chứng khoán SSI (SSI) vừa phát hành cho thấy, trong quý I/2021, các DN BĐS phát hành 23,15 nghìn tỷ đồng trái phiếu, giảm 5% so với cùng kỳ năm ngoái nhưng chiếm tới 61,9% tổng lượng phát hành toàn thị trường. Riêng trong tháng 3, DN BĐS tiếp tục chiếm tỷ trọng lớn nhất với quy mô phát hành 4.450 tỷ đồng (chiếm 29,7% tổng giá trị phát hành), tăng 42,4% so với tháng trước.
So với lãi suất tiền gửi, lãi suất trái phiếu DN địa ốc hấp dẫn hơn rất nhiều. Hiện nay, lãi suất huy động trên thị trường ngân hàng dao động từ 3 – 7%/năm, trong khi sản phẩm trái phiếu đang được các DN phát hành trả lãi suất rất cao, gấp đôi, thậm chí gấp 3 lãi suất ngân hàng. Đây là yếu tố khiến nhiều người chuyển hướng sang đầu tư trái phiếu BĐS. Theo Hiệp hội Trái phiếu, việc DN BĐS gia tăng phát hành trái phiếu với lãi suất cao thể hiện nhu cầu vốn dài hạn của DN, cũng như những ảnh hưởng bởi triển vọng của ngành và những tác động của yếu tố dịch bệnh.
Xu hướng trái phiếu bất động sản từ cuối năm 2020 đến nay
Từ cuối năm 2020 đến nay, các trái phiếu của DN BĐS có xu hướng kéo dài kỳ hạn hơn, với mức trung bình khoảng 3,8 năm, dài hơn 1 năm so với năm 2019; lãi suất trái phiếu bình quân cũng đã tăng gần 210 điểm cơ bản, lên mức từ 9,7 – 11%/năm. Ví dụ, trong đợt phát hành trái phiếu gần đây. Sunshine Group gọi vốn với lãi suất 11%/năm. Novaland với lãi suất 10,5%, hay cá biệt như Phát Đạt từng phát hành trái phiếu với lãi suất 14%/năm… Đáng chú ý nhất thời điểm hiện tại là Tập đoàn Apec Group với trái phiếu Happybond có lãi suất tới 13%/năm được đảm bảo bởi các BĐS đắt giá tại các TP lớn.
SSI dự báo, đến quý II, các DN BĐS vẫn là tổ chức phát hành trái phiếu lớn nhất và lãi suất có thể tăng lên. SSI cho biết, lượng phát hành quý II các năm 2019 và 2020 đều tăng 111 – 160% so với quý liền trước. Theo đơn vị này, tín dụng BĐS tại cuối quý I/2021 đạt 1,85 triệu tỷ đồng, tăng 3% so với cuối năm 2020 và cao hơn mức tăng trưởng chung của toàn ngành (2,93%).
Nguy cơ hình thành “bong bóng” rất cao
Nhiều ý kiến lo ngại những rủi ro trái phiếu cho nhà đầu tư là rất lớn. Khi thị trường BĐS hiện nay đang tăng trưởng nóng. Nguy cơ hình thành “bong bóng” rất cao. Trong khi đó, phần lớn trái phiếu DN BĐS không có tài sản đảm bảo. Hoặc nếu có sẽ được sử dụng chính dự án BĐS làm tài sản đảm bảo. Vì vậy, khi thị trường “đóng băng”. DN không có khả năng trả lãi, thanh khoản thị trường thấp. Nhà đầu tư sẽ gặp rủi ro.
Đại diện Ngân hàng Nhà nước (NHNN) cho biết. Sẽ kiểm soát chặt tín dụng đối với lĩnh vực tiềm ẩn rủi ro. Như BĐS, chứng khoán. Công văn số 3029/NHNN-TTGSNH gửi các tổ chức tín dụng, chi nhánh ngân hàng nước ngoài. Yêu cầu thực hiện nghiêm một số nội dung trong hoạt động. Đặc biệt nhấn mạnh công tác quản lý tín dụng với các lĩnh vực rủi ro cao. Như: Đầu tư trái phiếu DN, tín dụng chứng khoán, BĐS, BOT giao thông, cho vay tiêu dùng…
Lượng trái phiếu phát hành trong quý I/2021
Dù vậy, trong tổng lượng phát hành quý I/2021. Có tới 50,2% là các trái phiếu không có tài sản đảm bảo hoặc đảm bảo bằng cổ phiếu. Cụ thể, có 15,3 nghìn tỷ đồng trái phiếu DN phát hành trong kỳ không có tài sản đảm bảo (chiếm 41%)… Trong khi trước đó, năm 2020, gần 120.000 tỷ đồng trái phiếu BĐS phát hành không có tài sản đảm bảo. Chỉ đảm bảo bằng cổ phiếu.
Theo Hiệp hội BĐS TP Hồ Chí Minh (HoREA), năm 2020, tỷ trọng nhà đầu tư trái phiếu là cá nhân tăng mạnh. Trong đó có khoảng hơn 50% nhà đầu tư cá nhân chọn mua trái phiếu DN BĐS. Không ít nhà đầu tư chưa có khả năng phân tích tình hình tài chính của DN phát hành. Điều này vô hình chung đang tạo ra rủi ro lớn cho nền kinh tế. Khi nhiều trái phiếu DN có thể trở thành nợ xấu. Bên cạnh đó, HoREA cảnh báo rủi ro thường rơi vào thời điểm đáo hạn trái phiếu (trong khoảng trên dưới 5 năm tới đây). Nhất là đối với các trái phiếu cam kết trả lãi cao, mà DN hoạt động không hiệu quả. Hoặc thiếu các biện pháp đảm bảo rủi ro cho nhà đầu tư.
Lãi suất trái phiếu chỉ là “mồi nhử”
Nếu như ngân hàng và lĩnh vực khác phát hành trái phiếu chỉ quanh mức 7 – 8%. Thì cuộc đua lãi suất trái phiếu DN BĐS lại đang khiến nhà đầu tư chóng mặt với mức trung bình từ 11 – 13%. Cá biệt có trường hợp lên đến 18%. Theo thống kê của Trung tâm phân tích chứng khoán SSI (SSI Research). Năm 2019, khối DN BĐS huy động tổng cộng 57.000 tỷ đồng bằng trái phiếu. Chiếm 19,25% tổng giá trị toàn thị trường.
Thế nhưng, chỉ riêng 2 quý đầu năm 2020, con số phát hành trái phiếu của các DN BĐS đã đạt mức gần 80% so với tổng giá trị đã phát hành trong cả năm 2019. Trong đó, đáng chú ý, tổng lượng trái phiếu BĐS không có tài sản đảm bảo hoặc đảm bảo bằng cổ phiếu phát hành năm 2020 là gần 63.000 tỷ đồng (chiếm 34,5% lượng phát hành). Nếu tính cả lượng trái phiếu không có thông tin tài sản đảm bảo. Con số về những rủi ro trái phiếu lên đến 119.800 tỷ đồng (chiếm đến 65,6% lượng phát hành).
Những chia sẻ từ TS. Nguyễn Trí Hiếu
Theo TS Nguyễn Trí Hiếu, nhu cầu huy động vốn qua kênh trái phiếu của các DN BĐS vẫn khá cao. Đặc biệt là các DN hạn chế về tài sản đảm bảo cho các khoản vay. Cũng bởi vậy, lãi suất trái phiếu BĐS có thể nhích tăng. Và sẽ hấp dẫn hơn so với các nhóm trái phiếu khác.
Nếu thị trường trái phiếu BĐS không có động thái kiểm soát tốt. Có thể sẽ dẫn tới vỡ bong bóng. Nguyên nhân thứ nhất là thị trường trái phiếu BĐS tăng trưởng nóng trong thời gian ngắn. Chu kỳ phát hành trái phiếu với tốc độ vừa nhanh vừa dày. Thứ hai, DN phát hành trái phiếu BĐS với lãi suất cao gấp đôi, gấp 3 lãi suất tiết kiệm. Nguy cơ bong bóng trái phiếu có thể xảy ra vì xuất hiện dấu hiệu bất thường như DN. Phải đảo nợ khi không thể thanh khoản cho trái chủ.